Как продать квартиру с обременением нюансы сделок с залоговой недвижимостью

Продажа квартиры с обременением

Обременение на квартиру – это зарегистрированное ограничением, в рамках которого владелец не имеет права совершать какие-либо действия с собственной недвижимостью. Самый распространенный пример: оформление квартиры в залог при получении ипотечного кредита. Формально жилье принадлежит собственнику, однако фактически, без разрешения банка, человек ничего не может с этой квартирой сделать. В том числе и продать. Как именно можно реализовать недвижимость, на которую наложены обременения – читайте в этой статье.

Виды обременений

Выделяют следующие типы обременений:

• Ипотека. Банк накладывает ограничение на квартиру, из-за чего продать ее становится затруднительно.
• Рента. Пожилой человек может заключить договор ренты, в рамках которого за ним будут ухаживать другие люди, а за это, после смерти собственника, они получают его жилье. Логично, что обременение не позволит пожилому человеку продавать квартиру, раз он уже заключил договор, по которому появились обязательства отдать жилье определенным лицам.
• Арест. Государственные структуры могут накладывать на квартиру арест. Обычно это реализуется в рамках суда или расследования. Такое жилье продать практически невозможно, т.к. потребуется разрешение от органов, наложивших арест, а они в этом практически всегда не заинтересованы.
• Аренда. Иногда квартира, которую планируется продать, уже имеет арендаторов, заключивших договор съема жилья на определенный срок. Вне зависимости от смены собственника, эти люди все равно будут жить в этой квартире вплоть до окончания срока действия договора.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

Преимущества и недостатки

Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной. На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем. Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.

Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.

Как продать квартиру с обременением

Если рассматривать варианты с арендой, рентой или арестом, то сама процедура будет состоять из двух основных пунктов: снять обременение и продать жилье на общих основаниях. В случае же с квартирой, на которую наложено обременение по ипотеке, все будет несколько сложнее.

Порядок действий

1. Найти подходящего покупателя, готового приобретать именно такое жилье, с обременением.
2. Вместе с покупателем обратиться в банк и обсудить условия дальнейшей сделки. Если финансовая организация даст разрешение на операцию, можно двигаться дальше.
3. Составить договор купли-продажи жилья с учетом требований банка. Нередко в таком договоре бывает три стороны: покупатель, продавец и представитель банка.
4. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательное требование, однако банки часто настаивают на выполнении этого условия, чтобы минимизировать возможные риски.
5. Зарегистрировать договор.
6. Подписать договора кредита и залога с банком.
7. Оформить право собственности на жилье.

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

• Паспорта покупателя и продавца.
• Договора кредита и залога.
• Договор купли-продажи.
• Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
• Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
• Техпаспорт на квартиру.
• Выписка из ЕГРН.

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

• Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
• Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.
• Услуги риэлтора (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.

Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.

В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев. Реже – больше. Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично. Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как продать квартиру с обременением?

Владельцы жилья могут столкнуться с рядом проблем, желая продать свою квартиру. Эти трудности спровоцированы определенными обстоятельствами, которые можно объединить под емким термином «обременение».

Какие бывают виды обременения?

Под обременением понимают юридически обоснованные условия, ограничивающие права официального собственника на распоряжение имуществом. Указанные ограничения отмечены в свидетельстве о регистрации собственности. Можно выделить 4 базовых типа обременения квартир:

Ипотека является залогом. Имущество в данном случае фактически и юридически остается у залогодателя. Договор об ипотеке регистрируется в УФРС.

Аренда подразумевает временное использование арендатором чужой недвижимостью за денежное вознаграждение. Договор аренды недвижимости на срок от 1 года подлежит обязательной регистрации.

Договор ренты подразумевает передачу недвижимого имущества стороннему лицу, которое обязуется регулярно выплачивать определенную сумму на содержание собственника квартиры. Срок действия договора определен датой смерти получателя ренты. В случае продажи такого жилья обязательства плательщика ренты переходят к новому собственнику. Для отчуждения имущества рентополучателя необходимо его согласие.

Арест недвижимости подразумевает запрет на распоряжение имуществом. Такую квартиру нельзя продать, купить, оформить в дарственную до снятия ограничений. Информация об аресте недвижимости содержится в Росреестре.

Нюансы сделки по продаже ипотечной квартиры

Если вы серьезно настроены продать ипотечное жилье, следует учесть некоторые особенности предстоящего мероприятия:

1. Продать жилье можно только после официального согласия кредитора.
2. Необходимо предоставить адекватную и серьезную причину вашего обращения в банк.
3. Некоторые банки категорически против подобных манипуляций с ипотечной недвижимостью.

Как продать ипотечную квартиру?

Получив согласие на отчуждение квартиры у кредитора, необходимо дождаться пересчета суммы задолженности на текущий момент. Далее необходимо оформить соглашение с покупателем квартиры. Последний обязан уплатить указанную выше сумму по кредиту на расчетный счет банковской организации, так же можно договориться провести расчеты через банковскую ячейку. Эти денежные средства идут на погашение вашего кредита, в подтверждение чего вы получаете закладную и банковское свидетельство об отсутствии кредитных обязательств. Чтобы завершить процедуру продажи, продавцу нужно обратиться в регистрационную службу, чтобы официально снять ограничения на отчуждаемую недвижимость. Одновременно с этим покупателю и продавцу нужно подать заявление о регистрации переход прав собственности к покупателю. Снятие залога и регистрация недвижимости на нового собственника будет происходить одновременно. После чего покупатель получит свидетельство о собственности без обременений.

Есть еще один вариант продажи. Он заключается в переоформлении ипотечного кредита на покупателя квартиры. Эта процедура сопровождается подписанием соглашения о переводе кредитных обязательств на нового владельца жилья. Квартира при этом по-прежнему остается в залоге у банковской организации. Подобный вариант сделки является предпочтительным для большинства банков.

Подготовка документов для продажи.

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры с обременением необходимо собрать следующие документы:

1. Оригинал договора купли-продажи в 3 экземплярах.
2. Правоустанавливающие документы.
3. Погашенная закладная.
4. Доверенность от банка на снятие обременения.
5. Выписка из домовой книги где указаны лица проживающие в продаваемой квартире.
6. Подтверждение об уплате госпошлины, ее размер составляет 2.000 рублей.
7. Согласие супруга на продажу недвижимости в форме нотариально заверенного документа в случае если квартира покупалась в браке.

Покупка квартиры с обременением

Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

Жилье с ограничением

Возможные риски

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Материнский капитал

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Покупка квартиры под залогом

Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.

В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.

Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?

Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.

Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок. Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней. И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.

Нужен ли посредник

Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.

Условия продажи залоговой недвижимости

Прежде всего, необходимо отметить, что для банка переоформление кредитных обязательств на другого должника не является самой выгодной операцией, поэтому банки идут на подобные сделки лишь в исключительных случаях. А вот если речь идет о полном погашении кредита (включая штрафы за досрочное погашение, комиссии, пр.) тогда банки рассматривают возможность продажи залоговой квартиры более охотно. То есть, основным условием реализации залоговой квартиры является погашение покупателем долга заемщика.

Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно. Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен…

Схемы покупки залоговой квартиры

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

• Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

• Продажа с участием банка

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки.

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

• Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя. После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств. Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

Как продать квартиру с обременением: нюансы сделок с залоговой недвижимостью

Любые сделки с куплей-продажей недвижимости, находящейся в обременении — это огромный риск для новых собственников. Поэтому следует ответственно подходить к вопросу приобретения жилья, понимая, что в будущем с ним могут возникнуть проблемы.

Когда владелец собирается продать квартиру с обременением, он должен понимать, что любой покупатель будет заранее собирать информацию о недвижимости и наверняка узнает, что квартира находится в залоге у банка или арестована, или сдаётся в аренду.

Кто и зачем выставляет обременение на квартиру?

Необходимо понимать, что обременение — это ограничение собственника в правах. И даже если один владелец поменяется на другого, то проблема останется нерешённой.

Существует несколько вариантов обременения:

1. Залог. Любая ипотечная недвижимость является обременённой. Обычный потребительский кредит тоже нередко берут под залог квартиры.
2. Арест. Арестовывать имущество способны лишь судебные приставы: в случае неуплаты тех же кредитов, алиментов и тому подобного.
3. Доверительное управление. Если человек заключил договор доверительного управления, то распоряжается чужим имуществом только частично — может проживать там, присматривать за ним, но не совершать юридических сделок.
4. Рента. Заключение договора ренты также накладывает обременение на квартиру. По этому договору один человек обязуется осуществлять должный уход за другим до момента смерти, после чего недвижимость переходит к рентодателю.
5. Аренда. Необходимо разорвать деловые отношения с нанимателями, чтобы продать собственное имущество. Либо дожидаться срока окончания заключённого договора.

Некоторые из вышеперечисленных видов обременения можно снять самостоятельно. Сложнее всего с залоговой и арестованной недвижимостью. Если имущество описано судебными приставами, то продать жилое помещение не удастся. Но зато такие объекты успешно реализуются по более низкой цене.

Можно ли продать квартиру с обременением?

Существует три законных способа, благодаря которым удастся реализовать обременённый дом, комнату, квартиру или другое жилое помещение:

• Нужно погасить задолженность, предоставив необходимые документы банкам либо судебным приставам.
• Переоформить кредитный договор на нового собственника, если речь идёт об ипотечной недвижимости.
• Продать жильё покупателю, за счёт денег которого обременение будет снято.

Договор ренты, аренды, доверительного управления необходимо расторгнуть. После этого собственник сможет распоряжаться своим имуществом в полной мере. Никаких дополнительных юридических процедур не понадобится — обременение будет снято.

Жилые помещения, купленные за счёт средств материнского капитала, тоже считаются обременёнными, так как для их продажи обязательно потребуется разрешение органов опеки.

После предоставления документов недвижимость будет считаться свободной от обременения. Но в его снятии также могут отказать, если доказательства покажутся банку либо суду недостаточными, неполными. Например, долг перед организацией погашен не до конца, долги по алиментам не закрыты и тому подобное.

[2]

Документы для продажи

Перед назначением сделки стороны должны подготовить определённый пакет документации. В него входит:

• три экземпляра договоров;
• согласие банка или иной организации;
• выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных лиц;
• письменное согласие иных собственников, супругов и прочих лиц;
• оплаченная закладная из банка;
• все документы-основания, которые подтверждают права собственников на квартиру;
• квитанция по уплате государственной пошлины.

При проведении сделки в обязательном порядке оплачивается госпошлина. Её размер составляет 2000 рублей.

Важно помнить, что продать жилье, в котором прописаны несовершеннолетние, нельзя. Получится выписать их только в случае предоставления доказательств нового места жительства.

Пример договора купли-продажи квартиры с обременением

В документах обязательно указывается, что тот или иной объект является обременённым.

Риски для нового собственника

Если обременение не будет снято, то новый собственник может пострадать в результате подобных операций с недвижимостью. Другие лица, имеющие право на пользование жилым помещением, способны подать заявление в суд, который впоследствии признает сделку незаконной, аннулирует её. Высока вероятность лишиться части денежных средств, так как ни один банк не одобрит покупку квартиры, уже находящейся в залоге.

Рекомендуется заключать предварительные договоры, регулирующие права и обязанности сторон. В каждом конкретном случае они будут разными.

Необходимо хорошо подумать, прежде чем покупать объект, находящийся в обременении. Нередко рыночная стоимость таких квартир ниже, поэтому многие потенциальные покупатели соглашаются на любые условия продавцов. Однако так рисковать нельзя, особенно если речь идёт о судебном делопроизводстве.

Ипотека: как продать квартиру под залогом. Как договориться с банком, кто выплачивает долг и больше рискует — покупатель или продавец. Можно ли передать кредит?

Ситуация не то чтобы очень частая – но встречающаяся: ипотечный кредит не погашен, а квартиру по каким-то причинам нужно продавать. Сделка в таких обстоятельствах возможна, но существенно осложнена – любое распоряжение имуществом, находящимся в залоге, допустимо только с согласия залогодержателя. В данном случае — банка, выдавшего ипотечный кредит. Как весь этот процесс происходит на практике – с этим вопросом мы и решили разобраться.

И от горя, и от радости
Первым делом мы озаботились причинами происходящего – почему люди решаются на продажу квартиры «из-под залога». Опрошенные «Порталом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты называли, в общем-то, одни и те же резоны.

Версия оптимистическая – у собственников квартиры (они же плательщики ипотечного кредита) резко улучшается материальное положение, и они решают купить себе квартиру побольше и получше. Именно эту причину и называет в качестве самой частой Евгений Страхов, независимый эксперт, юрист по недвижимости.

Вторая мотивировка – изменение семейных обстоятельств. За сиим эвфемизмом обычно скрывается развод супругов – и, соответственно, необходимость делить совместное имущество, в том числе и приобретенную на двоих квартиру.

Третье – резко ухудшившееся материальное положение должника. При всей очевидности данной причины автору показалось примечательным разнообразие мнений по поводу того, насколько часто это происходит. Одни из наших экспертов посчитали, что очень редко, другие же назвали этот повод основным. «Иногда в нашей жизни все идет не так, как мы заранее планировали, — предупреждает Елена Семенча, руководитель вторичного отделения агентства недвижимости «Азбука Жилья». – Еще вчера мы имели постоянную высокооплачиваемую работу и могли с легкостью планировать наш семейный бюджет. Однако сложившаяся в стране экономическая ситуация привела к снижению уровня доходов, а в некоторых случаях и к потере работы».

В числе прочих можно назвать потребность в крупной сумме денег – например, на лечение. Рунар Бурганов, ипотечный брокер ОАО «Главмосстрой-недвижимость», упоминает ситуацию, когда частный инвестор, вложивший средства в новостройку, решает вернуть их. Примечательно, что владелец квартиры может предвидеть как негативное (будущий спад на рынке), так и позитивное (цены вырастут, надо вкладывать деньги в новый объект) развитие событий. А результат один: квартира продается, причем срочно.

Татьяна Бердяева, руководитель отдела городской недвижимости центрального отделения компании «НДВ-Недвижимость», называет и совсем экзотические случаи. «Недавно одна клиентка пожелала сменить квартиру из-за узких подоконников, — говорит эксперт. – А еще был случай, когда клиент увлекся нумерологией и выяснил, что у его квартиры «неправильный» номер».

Вообще, ситуация, когда должник все-таки продал квартиру без согласия банка, выглядит невероятной. Росреестр, видя на квартире обременение «ипотека в силу закона», просто не зарегистрирует такую куплю-продажу – соответственно, банку не придется требовать признать ее недействительной. «Сделка без письменного согласия банка не сможет пройти государственную регистрацию», — подтверждает наши догадки Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet. Если такое все-таки произошло, то, как дополняет Наталия Шаталина, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «МИЭЛЬ-новострой», «залогодержатель согласно ст.39 ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)» вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, или требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит».

Волшебное согласие
Итак, ключевым условием для совершения интересующей нас сделки является согласие от банка. Насколько сложно его получить?

«Необходимо составить запрос банку на разрешение продажи квартиры, а также провести переговоры с сотрудниками банка, — предупреждает Елена Семенча («Азбука Жилья»). – На рассмотрение каждого запроса клиента банку требуется значительное время. И чаще всего клиенты получают отказ».

К счастью, остальные наши консультанты видят жизнь не столь мрачно. «Это нормальная процедура, у нас проходят такие сделки, сложностей обычно не возникает, — говорит Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – У большинства крупных банков отлажена схема совершения подобных сделок». «Банки практически никогда не отказывают заемщикам в продаже ипотечной квартиры, — подтверждает Алексей Новиков (Est-a-Tet). – Они заинтересованы в погашении кредита, а не в том, чтобы непрофильный актив (квартира) в итоге висел у них на балансе».

На важный нюанс обратила наше внимание Эмма Пономарева, директор департамента розничных операций «Инвестторгбанка»: чаще всего банк согласие на продажу дает, но с условием параллельного погашения кредита. Иными словами (это мы уже от себя) в случае, когда в результате сделки банк получит все свои деньги, он не чинит никаких препятствий. Если же у покупателя полной суммы нет, и он собирается сам становиться заемщиком – банк будет изучать обстановку гораздо придирчивее. Подробно данную ситуацию мы рассмотрим ниже, а пока ответим на еще один вопрос: согласие банка будет получено просто так или за деньги? Большинство наших экспертов заверили, что подобная любезность будет оказана банком бесплатно. Отличающееся мнение высказал лишь эксперт Евгений Страхов – по его словам, во многих банках рассмотрение заявки о выдаче согласия является платной услугой, за которую надо заплатить около 3 тыс. руб.

Еще одно условие согласившегося банка отмечает Иван Кудряшов, начальник юридического отдела группы компаний «Экодолье», — проводить сделку через свою депозитную ячейку.

[3]

Кредит сдал! Кредит принял!
Вернемся к вопросу, затронутому в предыдущей главе: когда нашелся покупатель, желающий квартиру купить, но не обладающий полностью необходимой суммой. Т.е. он тоже хочет взять кредит. Что здесь получится?

Прежде всего, покупателю разумнее всего обращаться за кредитом в тот же банк, который является залогодержателем недвижимости. «Если кредит одобрен в стороннем банке, то вероятность такой сделки мала, — предупреждает Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – Тут не только покупатель, продавец и банк-залогодержатель должны договориться обо всех нюансах, а еще и банки согласовать между собой сделку, что на практике очень и очень сложно». Если же покупатель с этим условием (обращаться в строго определенный банк) согласен, то процесс предстоит сложный, но – в принципе – посильный. «Сегодня есть ряд банков, которые включили кредиты на проведение сделок по переуступке в линейку своих продуктов, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Это Сбербанк, ВТБ24 и Транскапиталбанк. По данным отдела ипотеки «БЕСТ-Новострой», ставка в госбанках такая же, как и при обычной ипотеке: в Сбербанке – от 14,5%, в ВТБ24 – от 15,95%».

…Автору этих строк всегда казалось, что человек, приобретающий квартиру у проблемного заемщика (т.е. избавляющий банк от перспективы долгого и утомительного разбирательства), вправе рассчитывать на несколько особенное отношение со стороны банка. Ну, процентная ставка чуть ниже, андеррайтинг помягче… Как выяснилось, все эти надежды беспочвенны. «Новый покупатель будет оформлять кредит по условиям, действительным на момент подачи заявки в банк на рассмотрение по ипотечному кредиту, — категоричен Павел Тимошенко, руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер». –Требования к заемщику будут стандартные, банк будет оценивать его финансовую надежность». «Отношение банка будет точно такое же, как и к другому любому заемщику», — подтверждает Людмила Цветкова, финансовый директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

С позицией «Никаких преференций!» согласились и большинство остальных наших экспертов. Чуточку (но именно чуточку!) иную точку зрения высказала Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Признав, что у нового покупателя будет уже новый кредит, она отмечает, что «известны случаи, когда по соглашению с банком прежний ипотечный кредит просто переоформлялся на нового покупателя. Но это единичные случаи».

Лучше одномоментно
Существует еще одна технология – она доступна в том случае, если у покупателя имеется полная сумма на приобретение квартиры. В этом случае частью этих денег гасится долг банку, а остальное идет продавцу. Вроде бы удобно, но присутствуют дополнительные риски.

«Рискует покупатель: он фактически гасит долг продавца по ипотеке до перехода права собственности на квартиру, — говорит Людмила Цветкова («МИЭЛЬ»). – Есть вероятность, что сделка потом не состоится по каким-либо причинам, и клиент потеряет деньги. Более того, банк принимает деньги официально не от нового покупателя, а от продавца (как если бы это он оплатил), и нигде в документах не фиксируется, что это деньги покупателя». «Риск состоит во времени, — подтверждает Павел Тимошенко (ФСК «Лидер»). – На процедуру необходимо 3-10 дней. За данный период может случиться что угодно: продавец передумал продавать, покупатель передумал покупать, либо с одним из них может произойти несчастный случай и др.».

Впрочем, на рынке уже отработаны технологии, позволяющие снизить риски до минимума. «Наиболее безопасной является схема, при которой денежная сумма, необходимая для погашения кредита, закладывается в банковскую ячейку на представителя банка, — отмечает Татьяна Бердяева («НДВ-Недвижимость»). – Банк выдает документы, необходимые для снятия обременения и происходит одновременное снятие залога и регистрация права собственности покупателя. В различных банках могут быть свои нюансы, нужно консультироваться у их сотрудников».

Резюме от портала www.metrinfo.ru
В нормальных экономических условиях продажа ипотечной квартиры – штука все-таки редкая. Станут ли подобные ситуации встречаться чаще? Ответ зависит прежде всего от общеэкономической ситуации. Если она ухудшится, продажа недвижимости дефолтными заемщиками станет обычным явлением. Хочется, конечно, верить, что до такого дело не дойдет…

История из жизни

Надежда Козицкая, руководитель коммуникационного агентства MVN

Я продавала квартиру осенью 2013 г. К тому моменту я выплачивала кредит ровно половину срока – 7 лет и моя задолженность перед банком составляла порядка 800 тысяч рублей.

Причина моей продажи была типичная – вывести актив из старого жилого фонда и купить квартиру побольше, получше и поновее.

Я понимала, что, если буду продавать квартиру «из-под ипотеки», то покупатель неизбежно начнет меня «прогибать» по цене – квартира с обременением, покупатель идет на риски и т.п. На мой взгляд, опасности эти высосаны из пальца, но зато хороший предлог торговаться по цене. Поэтому я решила погасить ипотеку перед продажей и перезаняла недостающую сумму у родственников. Так как я обещала вернуть им деньги сразу же после продажи, т.е. буквально через 2-4 месяца, этот заем они предоставили мне без процентов. Всем, у кого есть возможность перезанять крупную сумму из надежного источника или у порядочных людей, я советую так и поступать. По меньшей мере вы избавитесь от волокиты, связанной с получением разрешения банка, и прочих неудобств.

Интересно, что квартиру у меня также купили с оформлением ипотеки. А я на вырученные средства приобрела себе квартиру в новостройке, как и хотела – с улучшением площади, локации и тоже с привлечением кредита, хотя уже значительно меньшего по размеру.

Особое мнение эксперта

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»

Как продать квартиру с обременением ипотекой?

Как продать квартиру с обременением ипотекой?

Несмотря на юридические трудности, подобную квартиру продать все же возможно (если, конечно, нет прямого запрета со стороны кредитора). Впрочем, разрешение кредитного учреждения понадобится в любом случае. Поскольку без него заемщик, как номинальный владелец жилья, никаких операций проводить не сможет. Ни продать, ни подарить, ни уж тем более кого-то прописать. Это обусловлено тем, что кредитор таким образом страхует себя от всех возможных рисков, когда предоставляет долгосрочный кредит на крупную сумму. Наложение обременения, задокументированное в договоре купли-продажи, является уверенной гарантией возврата средств другой стороной — заемщиком. Так как финансовые возможности последних со временем могут измениться и у них может возникнуть желание от долгосрочной ипотеки освободиться.

Некоторые нюансы продажи залогового жилья

Помимо того, что это дело неблагодарное, априори не несущее выгоду владельцу, так еще и хлопотное. Поскольку требует хороших дипломатических навыков при проведении переговоров как с покупателем, так и с кредитным учреждением, выдавшим ссуду. В частности, покупатели квартиры с обременением ипотекой, в первую очередь, рассчитывают сэкономить и намерены серьезно сбить рыночную цену. Несколько более лояльно ведут себя финансовые организации, так как прежде всего они заинтересованы в прибыли, а не в возможных издержках, которые могут быть связаны с судебными разбирательствами, потенциальным арестом и содержанием не самого ликвидного имущества. Лишь изредка они могут отказать клиенту в осуществлении сделки, если видят в нем добропорядочного и стабильного заемщика. То есть, тогда, когда им невыгодно терять, так называемого, «донора» с положительной кредитной историей. Единственное, что они могут предложить в таком случае, так это досрочное погашение кредита. И то, если это было заранее предусмотрено заемщиком в договоре.

Если же финансовая организация видит, что заемщик по тем или иным причинам более не способен погашать крупную ссуду, то разрешение о продаже жилья принимается в его пользу. Кроме того, кредитор может подсуетиться и оперативно найти покупателя на залоговое имущество. При этом его представители могут провести предварительные консультации и помочь сторонам прийти к взаимовыгодному консенсусу, ради скорейшей стабилизации ситуации. В таком случае, гарантом безопасности непростой процедуры выступает сам кредитор, что минимизирует все потенциальные риски. Поскольку репутация для финансовых учреждений превыше всего.

Итак, какие же способы продажи ипотечной квартиры существуют. Выделяют три:

1. Переоформление долговых обязательств, если покупатель готов сам стать клиентом программы ипотеки;
2. Погашение заемщиком долговых обязательств, окончательный расчет;
3. Продажа жилья при непосредственном участии кредитного учреждения.

Теперь рассмотрим каждый вариант по отдельности.

Когда покупателю подходят условия ипотеки, и он готов взять долговые обязательства на себя

В данном случае возможно обойтись без совершения операции купли-продажи. То есть, смена заемщика пройдет практически безболезненно для коммерческого банка, поскольку квартира так и останется у него в залоге.

Как это происходит на практике:

• Продавец, он же заемщик, обращается к своему кредитору с прошением о разрешении продажи залогового имущества и обстоятельно аргументирует причины своего решения;
• Если продавец получил согласие на совершение сделки, то становится возможным осуществить продажу с обязательным информированием потенциальных покупателей о всех условиях залога;
• Далее продавец самостоятельно ищет покупателя и затем они вместе приходят в кредитное учреждение. Там составляется специальный договор, по которому покупатель обязуется компенсировать продавцу уже выплаченные за квартиру средства, а также взять обязательство по погашению оставшегося ипотечного кредита на себя. После предоставления расписки о получении продавцом денег, уполномоченный сотрудник оформляет расторжение ранее действующего договора;
• Если продавец может распоряжаться полученными средствами как он хочет, то новый заемщик станет полноправным обладателем залогового имущества только после погашения ипотечного кредита. То есть, обременение на недвижимое имущество остается в силе.

Теперь рассмотрим этот же вариант на случай, если покупатель желает оформить долговые обязательства в другом банке. Тогда действия сторон будут выглядеть следующим образом:

После получения всех необходимых документов, покупатель предоставляет их уже своему кредитору и после получения согласия регистрирует сделку купли-продажи залогового имущества в РП.

Единоразовое погашение заемщиком долговых обязательств перед кредитным учреждением

Для снятия обременения и дальнейшего совершения сделки купли-продажи возможно досрочно погасить кредит, если ипотечный договор предусматривает такую возможность. Но даже в этом случае потребуется разрешение банка, поскольку еще необходимо убедить его в том, что иначе невозможно. То есть, потребуется указать весомую причину для прекращения действия ипотечного договора.

• В случае согласия, в кредитном учреждении составляется договор об обязательствах всех участников предстоящей сделки;
• Далее покупатель перечисляет на счет организации сумму, равную задолженности заемщика перед ней. Последнему выдается соответствующая справка о погашении ипотечного кредита;
• После этого происходит снятие обременения, и сделка совершается в обычном режиме: продавец получает от покупателя оговоренные в договоре средства, а покупатель оформляет право собственности на квартиру и регистрируется в Паспортном столе.

[1]

Участие кредитного учреждения в осуществлении сделки продажи ипотечной квартиры

По сути, отличие данного пункта от предыдущего лишь в том, что финансовая организация сама ищет покупателя. Подобный вариант возможен, если кредитор видит, что заемщик более не в состоянии оплачивать ежемесячные взносы. И тогда возникает необходимость с наименьшим риском вернуть собственные средства. Операция передачи прав собственности будет происходить в несколько этапов:

• После обращения заемщика с прошением о разрешении на продажу залогового имущества, кредитор начинает самостоятельно подыскивать надежного покупателя;
• Затем представителем организации составляется договор, подписи в котором ставят все три стороны сделки, после чего документ заверяется у нотариуса;
• Покупатель перечисляет в учреждение сумму, равную задолженности продавца, а также компенсирует продавцу разницу между фактической ценой имущества на рынке и ипотекой;
• Далее, после снятия обременения, оформляются все необходимые документы по передаче прав собственности новому владельцу.

Преимущество данного варианта в том, что банк может гарантировать безопасность совершения сделки и контролирует продажу ипотечной квартиры на всех ее этапах.

Обращаясь к специалистам компании «Департамент Недвижимости» Вы можете быть уверены, что Ваши интересы будут представлять опытные профессионалы.

Источники

1. 
   Жилинский, С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности): Учебник; М.: Норма; Издание 4-е, испр. и доп., 2012. — 912 c.
2. 
   Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.
3. 
   Медведев, М. Ю. Аукционы. Проведение, участие, судебные споры. Справочник инвестора / М.Ю. Медведев, А.М. Насонов. — М.: Юстицинформ, 2013. — 224 c.
4. Вышинский, А. Я. А. Я. Вышинский. Судебные речи / А.Я. Вышинский. — М.: Государственное издательство юридической литературы, 2017. — 564 c.
5. Рогожин Н. А. Арбитражный процесс; Юстицинформ — Москва, 2012. — 240 c.