Налоговый вычет при продаже квартиры

При продаже доли в квартире имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется в размере 1 млн руб.

1599686sv / Shutterstock.com

Минфин России разъяснил, что в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру, как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме не более 1 млн руб. При этом сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13 % (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. № 03-04-05/56544).

Напомним, что налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем (подп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (для объектов недвижимого имущества, приобретенных до 1 января 2016 года – находившихся в собственности менее трех лет), не превышающем в целом 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на данную квартиру. Для каждого владельца доли сумма не должна превышать 1 млн руб.

Более подробно о налоговых вычетах для физических лиц, условиях их предоставления и необходимых для оформления документах узнайте из нашего спецпроекта!

Добавим, что вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

• если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
• если право собственности получено в результате приватизации;
• если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

• имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
• вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?

— Сейчас оформляю в собственность студию, которую купила за 1,8 млн рублей по ДДУ. Хотела бы получить налоговый вычет. Но возникла необходимость продать эту студию в 2017 году. Будет ли у меня право на налоговый вычет или надо перенести продажу?

Отвечает учредитель агентства недвижимости ТЕПLO Юлия Саблина:

По закону Вы можете заявить на получение имущественного налогового вычет а в налоговые органы РФ только в том случае, если Вы владеете квартирой. При обращении в налоговую инспекцию Вы должны будете предоставить документы, которые подтверждают Ваше право на владение студией. В случае ДДУ ждать собственности нет необходимости. Налоговую устроит акт приема-передачи. В том случае, если Вы успели принять квартиру по акту приема-передачи в 2016 году , Вы с можете обратиться в налоговую с заявлением о налоговом вычете до 30 апреля 2017 года. Вам не нужно будет дожидаться вступления в права собственност и и окончания нового налогового периода. Продать квартиру Вы сможете после того, как вычет уже будет заявлен. И сумму вычета Вы получите полностью.

Если в 2016 году Вы не успели подписать с застройщиком акт приема-передачи, то после его подписания в 2017 году и до окончания нового налогового периода Вы можете обратиться к своему работодателю с заявлением о том, чтобы он не удерживал 13% НДФЛ из Вашей зарплаты, предъявив ему ДДУ и акт приема-передачи. В этом случае налоговый вычет Вы тоже получите. После всех этих бюрократических действий можно смело продавать квартиру.

[3]

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Если коротко, то да. В смысле, право на налоговый вычет в этой ситуации остается, и переносить продажу на другой год необязательно. Но надо кое-что уточнить.

Есть два вида налоговых вычетов при покупке и продаже жилья. При покупке гражданин получает налоговый вычет из налогооблагаемой базы своих текущих доходов (с зарплаты, например). А при продаже гражданин получает вычет из налогооблагаемой базы, возникшей в результате этой самой продажи, то есть с полученных за квартиру денег, с которых он обязан уплатить налог 13% (НДФЛ). Вообще уплата налога с полученного дохода (НДФЛ) и получение налоговых вычетов формально между собой никак не связаны. Более того, первое — это обязанность гражданина, а второе — это всего лишь его право.

При покупке жилья возникает право на получение налогового вычета со своих текущих доходов, независимо от того, что будет дальше с этим жильем. Его можно тут же продать, подарить, поменять и т. п. Главное для получения вычета здесь — это подтвержденный факт денежных затрат на покупку квартиры-студии.

После продажи этой квартиры-студии (в том же году или в любом другом) возникает обязанность по уплате налога на полученный в результате продажи доход. И здесь уже применяется другой тип вычетов — вычет с суммы продажи.

В данном случае за покупку квартиры-студии можно будет оформить налоговы й вычет на всю сумму покупки: 1, 8 млн рублей (так как это укладывается в максимальный размер вычета, равный 2 млн руб лей ). Сумма к возвра ту в этом случае будет равна: 1,8 млн Х 13% = 234 тысячи рублей.

А при продаже этой квартиры-студии продавец обязан будет уплатить налог 13% с полученных за квартиру денег. И здесь продавец может уменьшить свой налог, применив один из двух предлагаемых законом вычетов. Либо вычесть из налогооблагаемой базы фиксированную сумму в 1 млн рублей. Либо вычесть из налогооблагаемой базы сумму затрат на покупку этой самой квартиры (если есть документы, подтверждающие эти затраты).

Для оформления налогового вычета нужно заполнить стандартную декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию по месту жительства налогоплательщика. Чтобы два раза не оформлять вычеты (отдельно за покупку, отдельно за продажу), в той же налоговой можно узнать, как совместить эти две операции, фактически оформив взаимозачет требований.

Отвечает руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова:

Вы можете единожды воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета с покупки недвижимости в размере, не превышающем 2 млн рублей. Иными словами, при цене Вашей студии в 1,8 млн рублей Ваш вычет равен всей стоимости квартиры. Остаток налогового вычета (еще 200 тысяч рублей) до его полного использования может быть учтен в дальнейшем при приобретении другого жилого объекта на территории РФ. В случае последующей реализации (продажи) недвижимого имущества, находившегося в Вашей собственности менее пяти лет, Вы имеете право на получение другого имущественного налогового вычета — в виде уменьшения налогооблагаемых доходов на сумму, ранее израсходованную на покупку этой студии. В любом случае Вы должны обратиться в ИФНС (Федеральную налоговую службу): подать налоговую декларацию в установленный законом срок, заявить о получении имущественного налогового вычета (при покупке объекта) и об уменьшении налогооблагаемых доходов на сумму, ранее израсходованную на покупку этой студии (приложив доказательства уплаты за студию 1,8 млн рублей).

Отвечает независимый налоговый консультант Татьяна Макурова:

Право на вычет возникает с момента получения акта приема-передачи (при покупке на первичном рынке) либо с момента получения права собственности. В Вашем случае, как я поняла, оба события приходятся на 2017 год. Это право не зависит от дальнейшего распоряжения квартирой: Вы можете ее продать, подарить и при этом пользоваться вычетом. Причем в Вашем случае остается неи спользованный остаток в 200 тысяч рублей , который Вы сможете заявить впоследствии при последующих покупках недвижимости.

Важный момент: поскольку Вы собираетесь квартиру продать в 2017 году, у Вас возникнет и обязанность уплатить налог, поскольку не будет достигнут минимальный безналоговый срок владения квартирой. Налог рассчитывается как 13% от разницы между суммой, полученной Вами за продажу квартиры, и суммой, уплаченной Вами за покупку этой самой квартиры. Если Вы продадите, допустим, за 2, 5 млн рублей, то налог будет (2,5 млн – 1, 8 млн ) х 13% = 91 тысяча руб лей .
Рекомендую в декларации за 2017 год одновременно с заявлением права на налоговый вычет провести взаимозачет по налогам, тогда налог к уплате зачтется в счет имущественного вычета на покупку квартиры.

Отвечает создатель программы «Домашняя бухгалтерия» Павел Козловский:

Ситуация неоднозначная, но право на налоговый вычет за покупку и продажу жилья у Вас сохранится в любом случае. И, скорее всего, общая сумма возврата Вас порадует. Но для получения возврата необходимо наличие уплаченных налогов за год (в Вашем случае это будет 2017 -й). Тем не менее нужную декларацию можно будет подать только в 2018 году. В этом же году нужно будет уплатить налог на разницу в цене продажи квартиры и цены покупки. Тогда, по сути, на разницу Вам нужно будет заплатить 13% налога. Предположим, Вы продадите квартиру за 2 млн, а к вычету предъявите цену по ДДУ 1,8 млн. Тогда в 2018 году Вам нужно будет заплатить нал ог с 200 тысяч в размере 26 тысяч руб лей (правда, за покупку можно было бы предъявлять к вычету 1 млн рублей в год, но , если Ваши доходы меньше 1,2 млн, логики в этом не будет).

При этом у Вас сохранится и право на возврат налога за покупку. Ведь при приобретении кварти ры дается вычет в размере 1 млн рублей в год ежегодно (а возврат налога составит до 130 тысяч рублей). Предположим, Ваш доход в 2017 году, за который Вы уплатите налог 13%, составит 500 тысяч рублей. Тогда при подаче декларации о доходах с указанием вычетов Вы получите от государств а 39 тыс яч руб лей (65 тысяч минус 26 тысяч ) . К тому же на следующий, 2019 год п еренесется и вычет еще на 1 млн рублей, то есть можно будет получить еще до 130 тысяч из д охода с налогом по ставке 13%!

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Продажа квартиры — это не только получение дохода.

Это также обязанность продавца уплатить подоходный налог. Избежать этой обязанности или существенно уменьшить размер платежа можно при помощи налоговой льготы — вычета при продаже квартиры. Разберем основания и порядок получения такого вычета.

[1]

Какой доход не подлежит налогообложению?

Нужно соблюсти ряд требований к сроку владения недвижимостью. Полностью освобождаются от уплаты налога продавцы, владевшие квартирой более трех лет. При этом она досталась им в собственность:

• в результате приватизации;
• по иным формам безвозмездных сделок — дарение, наследование;
• по договору ренты.

Для квартир, приобретенных с 01.01.2016 года, минимальный срок владения аналогичен.

Срок владения отсчитывается с даты регистрации квартиры в Росреестре.

Размер налогового вычета при продаже квартиры

В отличие от покупки квартиры, вычет от продажи — это не возврат НДФЛ, а уменьшение налогооблагаемой базы. С 2016 года правила предоставления указанной льготы существенно изменились:

• максимально возможный размер вычета ограничен 1 млн. руб.;
• если доли в квартире продавались по самостоятельным договорам, каждый из продавцов вправе воспользоваться вычетом в указанной сумме;
• если доли в квартире продавались по единому договору, 1 млн. руб. делится пропорционально размеру долей;
• для проверки обоснованности вычета будет использована договорная цена квартиры, а также ее кадастровая стоимость по сведениям ЕГРН.

1 млн. руб. — максимальный размер налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже квартиры.

Сколько раз можно заявить вычет?

Право на вычет имеет продавец квартиры — ее непосредственный собственник и налогоплательщик.

При этом вычет при продаже — многократный. Но если вы в течение года продали 2 квартиры, то можете рассчитывать только на максимально возможный размер вычета. Он считается в целом по всем проданным объектам.

Заявить на вычет можно каждый раз при продаже квартиры, но не чаще 1 раза в год.

Как получить налоговый вычет при продаже квартиры?

Запомните, что имущественный вычет при продаже квартиры можно применять неограниченно. Чтобы воспользоваться своим правом, вам понадобится:

1. Заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ в конце года.
2. Подготовить копии документов о продаже квартиры.
3. Предоставить пакет документов в налоговый орган по месту жительства.

Декларация подается до 30 апреля каждого года. Не забудьте взять с собой оригиналы документов. Они потребуются для проверки налоговым инспектором.

Подавать декларацию не нужно, если цена проданной квартиры ниже суммы вычета.

Особое внимание уделите заполнению декларационной формы 3-НДФЛ.

Вы должны самостоятельно рассчитать сумму налога, подлежащую уплате с учетом вычета.

Как рассчитать сумму вычета?

Формула проста: из цены объекта, указанной в договоре, вычитается максимально допустимый размер вычета, а остаток дохода облагается налогом по ставке 13%.

Если срок владения объектом не превысил 3 или 5 лет, можно уменьшить полученный доход на сумму фактических затрат:

• на стоимость приобретенной недвижимости;
• на затраты по долевому строительству.

Для подтверждения понесенных расходов нужно предоставить платежные документы — письменную расписку о передаче наличных средств, платежное поручение, квитанцию и т.д. Учтите, что сумма понесенных затрат должна совпадать в договоре купли-продажи и платежных документах.

Пример

Вы продали квартиру за 3 млн. руб., а купили за 2,5 млн. руб. Она находилась в собственности менее трех лет.

Следовательно, при заявлении в декларации имущественного налогового вычета ваш облагаемый доход составит 2 млн. руб., а НДФЛ = (3 млн. руб. — 1 млн. руб.) x 13% = 260 тыс. руб. Это размер вычета, на который вы можете рассчитывать.

Если вы заявите в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме расходов, ваш облагаемый доход составит 500 тыс. руб., а НДФЛ = (3 млн. руб. — 2,5 млн. руб.) х 13% = 65 тыс. руб.

Учтите, что сотрудники ИФНС проверят кадастровую стоимость квартиры. Они запросят сведения из ЕГРН. При существенном занижении договорной цены налоговые органы будут применять показатель кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7.

Указывайте достоверные факты в налоговой декларации.

Пример

Кадастровая стоимость проданной квартиры по состоянию на 01.01.2018 года составила 3,3 млн. руб. При этом документы, которые подтверждают расходы на приобретение квартиры, отсутствуют.

В таком случае налоговая база по НДФЛ определяется с коэффициентом 0,7, который применяется к кадастровой стоимости квартиры. Следовательно, кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента составляет (3 млн. руб. x 0,7) = 2 310 000 руб.

Поскольку доходы от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7 (3,3 млн. руб. — 1 млн. руб. = 2,3 млн. руб.), налоговая база составит 2 310 000 руб.

Следовательно, НДФЛ рассчитывается следующим образом (2 310 000 руб. x 13%) = 300 300 руб.

Подведем итог

Подавая заявление на налоговый вычет при продаже квартиры, учтите определенные нюансы:

1. налоговые органы сравнивают договорную цену жилья с ее кадастровой стоимостью;
2. если договорная цена ниже 70% от кадастровой стоимости, налогооблагаемый доход рассчитывается от показателя кадастровой оценки, умноженной на коэффициент 0,7;
3. вместо оформления вычета можно уменьшить полученный доход на затраты, понесенные при покупке объекта. Если цена объекта не увеличилась либо стала меньше, налог не уплачивается.

В любом случае, доверить заполнение декларации по форме 3-НДФЛ для получения налогового вычета при продаже квартиры лучше специалисту. Он проведет правильный расчет с учетом всех особенностей сделки.

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

– Продаю квартиру, которая является моей собственностью по договору дарения менее трех лет. Продав, должна купить другую в другом регионе России: там жилье дешевле. Слышала, что могу воспользоваться двойным налоговым вычетом, если продаю и покупаю в один год. Что имеется в виду: до 31 декабря нужно успеть совершить обе сделки или за 365 дней с момента продажи (например, с 10.12.17 г. до 09.12.18 г.)?

Отвечает юрист «ОГРК-Центр» Александра Рузиева:

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Один налоговый период – это один календарный год. Если осуществляете продажу в 2017 году, то и зарегистрировать новую квартиру на себя нужно было успеть в этот же период. В таком случае Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом на продажу в размере 1 млн рублей и налоговым вычетом на покупку в размере 2 млн рублей.

Приведем пример: если Вы продаете квартиру, допустим, за 3 млн рублей (при условии, что цена квартиры равна кадастровой стоимости или отличается несильно), а покупаете за 2 млн рублей в один налоговый период, то при подаче соответствующей декларации Вы платить налоги не будете, хотя и владели квартирой менее трех лет.

Проведем расчет: 3 млн рублей (стоимость продаваемой квартиры) – 1 млн рублей (вычет) = 2 млн рублей (база к налогообложению) х 13% = 260 тысяч (налог к уплате от продажи). Далее: 2 млн рублей (стоимость покупаемой квартиры) х 13% = 260 тысяч рублей (налоговый вычет к возврату). Получаем 260 тысяч рублей (к уплате налог) минус 260 тысяч рублей (сумма вычета к возврату) = 0 рублей. Данный расчет необходимо правильно оформить, подав соответствующую декларацию в налоговую инспекцию в следующем за отчетным периодом году.

Отвечает к. ю. н., адвокат Юлия Вербицкая:

В случае продажи квартиры, которая принадлежит Вам по праву собственности менее пяти лет, у Вас возникает обязанность заплатить налог в размере 13% от стоимости имущества. При этом Вы имеете право на налоговый вычет в размере 1 млн руб. Применение данного налогового вычета происходит путем уменьшения продажной стоимости квартиры (например, 5 млн рублей) на эту сумму. Оставшаяся часть стоимости (5 млн рублей, первоначальная, – 1 млн рублей, налоговый вычет, = 4 млн рублей) подлежит обложению налогом по ставки 13%.

В случае приобретения жилья, покупатель вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры. При этом ограничение на налоговый вычет составляет 2 млн рублей. Таким образом, если стоимость новой квартиры составляет 4 млн рублей, максимальная сумма возврата будет составлять 2 млн рублей х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Однако, если сделка продажи одной квартиры и покупка другой будут совершены в один календарный год (в Вашем случае с 10.12.2017 до 09.12.2018 г.), Вы имеете право произвести налоговый взаимозачет. Итак, налогооблагаемый доход по первой квартире (проданной) составляет 4 млн рублей, вычет на вторую сделку (покупку) остается прежним – 2 млн рублей. Таким образом, Ваш доход после покупки нового жилья составляет 4 млн – 2 млн = 2 млн рублей. Именно с этой суммы Вам и следует уплатить налог государству, что составляет 2 млн х 0,13 = 260 тысяч рублей.

Отвечает налоговый консультант, блогер Алеся Васинкина:

При продаже недвижимости со сроком владения менее минимального, у Вас возникает налоговое обязательство по уплате 13% от стоимости квартиры. Но если Вы приобретаете другую недвижимость, Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом. При условии, что ранее Вы это право не использовали. В итоге произойдет взаимозачет между налогом, который нужно оплатить, и налогом, который Вам положен к возврату. К примеру, Вы продали недвижимость которой владели менее трех лет за 3 млн рублей. Налог к уплате 390 тысячи рублей. Но Вы в другом городе приобрели квартиру дешевле, за 2 млн рублей. Вам положен возврат в размере 260 тысяч рублей. Итого к уплате 130 тысяч рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Имущественный вычет при продаже имущества

ОБЯЗАННОСТЬ ДЕКЛАРИРОВАНИЯ ДОХОДОВ ОТ ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВА

1. право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. право собственности на объект получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения остается прежним – 3 года.

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

РАСЧЕТ ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА

1 000 000 рублей

– максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей

– максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы.

В случае если имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения, было продано как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле, либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находившегося в общей совместной собственности).

[2]

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

ПРИМЕР РАСЧЕТА

В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан предоставить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

ПРИМЕР РАСЧЕТА

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равный 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

КАК ПОЛУЧИТЬ ВЫЧЕТ

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

Как влияет последующая продажа жилья на получение имущественного вычета при его покупке?

В соответствии с пп.2 п.1 ст.220 НК РФ при покупке квартиры/дома/земли налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме расходов на приобретение жилья.

При этом довольно частыми вопросами, которые нам задают, являются вопросы о том, как влияет последующая продажа жилья на имущественный вычет: возможно ли продолжить получать вычет после продажи квартиры? возможно ли заявить вычет на уже проданное жилье? В этой статье мы постараемся дать подробный и развернутый ответ на эти вопросы.

Применение имущественного вычета в случае продажи жилья до использования вычета в полном объеме

Если налогоплательщик заявил право на налоговый вычет при покупке жилья и получает его, но продал жилье до использования вычета в полном объеме, — он вправе использовать остаток вычета и в последующих налоговых периодах до полного его получения. Контролирующие органы явно отмечают, что право на использование остатка имущественного вычета не прекращается в случае прекращения права собственности на имущество (Письма Минфина России от 31.01.2012 N 03-04-05/5-90, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/66, Письмо ФНС России от 09.03.2007 N 04-2-03/17).

Пример: В 2017 году Борисова Е.В. приобрела квартиру стоимостью 2 млн.руб. В 2018 году, частично получив налоговый вычет за покупку квартиры, она продала ее. Несмотря на факт продажи квартиры, Борисова Е.В. продолжит получать имущественный вычет за 2018 и последующие годы до полного его исчерпания (2 млн.руб.)

Если жилье было продано до начала использования имущественного вычета

Кроме случаев, когда налогоплательщики не успевают исчерпать вычет к моменту продажи жилья, нередко бывает, что налогоплательщики продают недвижимость еще до того, как заявят вычет за ее покупку.

Однако даже в этом случае позиция контролирующих органов такова, что налогоплательщик вправе получить налоговый вычет за покупку жилья в полном объеме, так как право на вычет возникает сразу после фактического осуществления расходов на его приобретение и никак не связано с тем, будет ли находится жилье в собственности налогоплательщика в дальнейшем (Письма Минфина России от 08.06.2012 N 03-04-05/5-704, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/65, письмо ФНС России от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@, письмо УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21882@).

При этом налогоплательщик имеет право на вычет за покупку недвижимости даже тогда, когда покупка и продажа были осуществлены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-239).

Пример: Афанасьев О.Р. купил квартиру в августе 2018 года. В октябре 2018 года он эту квартиру продал. При этом в 2019 году Афанасьев О.Р. имеет право:
— воспользоваться налоговыми вычетами в связи с продажей квартиры (в соответствии с пп.1 п.1 ст.220 НК РФ);
— получить вычет по расходам на покупку квартиры (пп.2 п.1ст.220 НК РФ).

Знайте свои права

В заключение хотелось бы отметить, что в нашей практике все еще встречаются случаи, когда юридически неграмотные налоговые инспектора отказывают в вычете (или даже заставляют его вернуть) в случае продажи жилья налогоплательщиками.

В подобных ситуациях мы рекомендуем не расстраиваться и не паниковать, а дождаться официального отказа в вычете, и после его получения обращаться с жалобой в вышестоящие контролирующие органы. Правовая позиция о применении вычета за покупку жилья в случае его продажи является однозначной и не подлежащей сомнению.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Источники

1. 
   Сычев, Павел Хищники. Теория и практика рейдерских захватов / Павел Сычев. — М.: Альпина Паблишер, 2011. — 184 c.
2. 
   Кузин, Ф.А. Делайте бизнес красиво; М.: Инфра-М, 2012. — 286 c.
3. 
   Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.
4. Котенев А. А., Лекарев С. В. Современный энциклопедический словарь по безопасности. Секьюрити; Ягуар — М., 2013. — 504 c.
5. История и методология юридической науки. — М.: ИВЭСЭП, 2014. — 564 c.