Проведение сделок по кадастровой стоимости квартиры

Если кадастровая стоимость недвижимости на момент ее продажи отсутствует, то для исчисления НДФЛ используется цена сделки

Natee Meepian / Shutterstock.com

Налоговики разъяснили, что в целях обложения НДФЛ сумма дохода от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены сделки, установленной продавцом и покупателем в договоре купли-продажи, если кадастровая стоимость недвижимости на момент перехода права собственности отсутствует (письмо ФНС России от 12 сентября 2017 г. № БС-4-11/18180@).

В рассмотренном примере налогоплательщик в 2016 году приобрел право собственности на объект недвижимого имущества и в этом же году продал его. Учитывая, что данный объект имущества находился в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, доход от его продажи не освобождается от обложения НДФЛ. Кадастровая стоимость объекта была утверждена Постановлением Правительства Амурской области от 29 ноября 2016 года.

Напомним, что, начиная с 1 января 2016 года в Налоговом кодексе применяется норма, в соответствии с которой определяются особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после этого срока (ст. 217.1 НК РФ в редакции Федерального закона от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

Так, в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент «0,7», то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент «0,7» (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

При этом в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на объект, то новый порядок определения доходов не применяется (абз. 2 п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

В свою очередь, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в целях налогообложения нормативные правовые акты субъектов Федерации об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступают в силу как акты законодательства о налогах и сборах в порядке, установленном ст. 5 НК РФ, не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода.

Узнать, как рассчитывается имущественный вычет при продаже квартиры, можно в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы»

[2]

интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

В связи с чем ФНС России не поддерживает позицию Управления ФНС России о возможности применения кадастровой стоимости в рассмотренном случае по состоянию на 1 января 2016 года. Таким образом, в рассматриваемой ситуации в целях обложения НДФЛ сумма дохода от продажи объекта недвижимости должна быть определена исходя из цены сделки, установленной продавцом и покупателем в договоре купли-продажи.

Проведение сделок по кадастровой стоимости квартиры

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на [email protected]. Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22 февраля 2018 г. N 306-ЭС17-17171 Суд отменил принятые судебные акты об отказе в иске о признании недействительным договора купли-продажи, поскольку, признав результаты судебной экспертизы достоверными, суды не указали, какие индивидуальные особенности зданий, не учтенные при проведении оценки массовым методом в ходе государственной кадастровой оценки, привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене, не сослались на какие-либо ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки земельных участков

Полный текст изготовлен 22 февраля 2018 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Капкаева Д.В.,

судей Букиной И.А. и Самуйлова С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «СМК-Универсал» (далее — должник) на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 (судьи Агибалова Г.И., Самохвалова А.Ю. и Смирников А.В.) и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.08.2017 (судьи Конопатов В.В, Кашапов А.Р. и Богданова Е.В.) по делу N А12-44790/2015 Арбитражного суда Волгоградской области.

В судебном заседании приняли участие конкурсный управляющий должником Трякин А.П., а также представители:

общества с ограниченной ответственностью «Гера» (далее — общество «Гера») — Вдовина О.В.;

акционерного общества «Волгоградгоргаз» (далее — общество «Волгоградгоргаз») — Сеничкин А.Ю.;

общества с ограниченной ответственностью «Нижневолжская строительная компания «Универсал» (далее — общество НСК «Универсал») — Голиков С.В.;

публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» (далее — банк) — Хижова Е.А.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Капкаева Д.В., объяснения участвующих в обособленном споре лиц, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

в рамках дела о банкротстве должника его конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 19.08.2014 (далее — договор купли-продажи), заключенного между должником и обществом «ГЕРА», и применении последствий недействительности сделки.

Определением суда первой инстанции от 14.10.2016 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказано.

Определением от 12.12.2016 Двенадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Постановлением того же суда от 27.04.2017 определение от 14.10.2016 отменено, в удовлетворении заявления отказано.

Суд округа постановлением от 08.08.2017 оставил постановление суда апелляционной инстанции от 27.04.2017 без изменения.

В кассационной жалобе на указанные судебные акты, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, конкурсный управляющий должником, ссылаясь на существенные нарушения судами норм права, просит их отменить.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Капкаева Д.В. от 19.01.2018 кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Общества «Волгоградгоргаз» и НСК «Универсал» в представленных отзывах просят кассационную жалобу удовлетворить, обжалуемые судебные акты отменить.

Общество «Гера» в своем отзыве на кассационную жалобу просит оставить судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании конкурсный управляющий должником, представители обществ «Волгоградгоргаз», НСК «Универсал» и банка поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на нее. Представитель общества «Гера» против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на нее, выслушав присутствующих в судебном заседании лиц, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что принятые по обособленному спору судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов обособленного спора, по условиям договора купли-продажи должником в пользу общества «Гера» отчуждено здание административно-ремонтного центра общей площадью 1036,8 кв.м, а также здания складских и вспомогательных помещений общей площадью 401,7 кв.м по цене 9 500 000 руб.

Ссылаясь на совершение сделки заинтересованными лицами при неравноценном встречном исполнении в целях причинения вреда кредиторам должника, конкурсный управляющий должником обратился в арбитражный суд с заявлением о признании договора купли-продажи недействительным на основании статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Разрешая спор по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, апелляционный суд по ходатайству конкурсного управляющего назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества по состоянию на момент совершения сделки, которая определена экспертом в размере 9 130 000 руб., в том числе здания административно-ремонтного центра — 4 420 080 руб., здания складских и вспомогательных помещений — 1 718 920 руб., права аренды земельного участка под зданиями — 2 991 000 руб.

Принимая во внимание заключение эксперта, суд апелляционной инстанции указал на недоказанность неравноценности встречного представления и, как следствие, на отсутствие оснований для признания договора купли-продажи недействительной сделкой.

Отклоняя ходатайство конкурсного управляющего о проведении повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд счел, что данный экспертом вывод является ясным и полным, не содержит противоречий, не вызывает сомнений.

Суд округа с выводами суда апелляционной инстанции согласился.

Между тем судами не учтено следующее.

Ходатайствуя о проведении повторной экспертизы, конкурсный управляющий ссылался на то, что выводы эксперта не согласуются с кадастровой стоимостью спорного имущества (16 336 924,75 руб., в том числе здание административно-ремонтного центра — 12 731 043,46 руб., здания складских и вспомогательных помещений — 3 605 881,29 руб.) без учета права аренды земельного участка, которая существенно превышает закрепленную в спорном договоре и установленную экспертом его общую стоимость. При этом обращал внимание на цену (19 000 000 руб.), по которой названное имущество приобреталось должником в 2011 году.

Кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11).

В рассматриваемом случае определенная экспертом рыночная стоимость спорного имущества, оказавшаяся значительно ниже его кадастровой стоимости и цены приобретения, принята судом без выяснения указанных обстоятельств и обоснования причин столь существенной разницы.

Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. По результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (части 4, 5, 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Однако доводы конкурсного управляющего судом апелляционной инстанции во внимание не приняты.

Признавая результаты судебной экспертизы достоверными, суд апелляционной инстанции не указал, какие индивидуальные особенности зданий, не учтенные при проведении оценки массовым методом в ходе государственной кадастровой оценки, привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене, не сослался на какие-либо ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки земельных участков (в том числе, на недостоверность сведений о недвижимости, использованных при кадастровой оценке).

Вопрос соотношения цены приобретения спорного имущества, его кадастровой стоимости со стоимостью, определенной по результатам экспертизы, судом вообще не исследовался.

Суд округа недостатки суда апелляционной инстанции не устранил.

Допущенные судами нарушения являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита прав и законных интересов должника и его кредиторов, в связи с чем обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением обособленного спора в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 291.11-291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.08.2017 по делу N А12-44790/2015 Арбитражного суда Волгоградской области отменить.

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий судья

Д.В. Капкаев

Судья

И.А. Букина

Судья

С.В. Самуйлов

[1]

Обзор документа

Конкурсный управляющий оспаривал сделку по продаже должником объектов недвижимости, указывая на неравноценное встречное предоставление.

Апелляционная инстанция посчитала, что неравноценность не доказана. При этом она исходила из заключения эксперта о рыночной стоимости недвижимости на момент отчуждения.

Однако Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ с этим не согласилась.

В данном случае определенная экспертом рыночная стоимость имущества оказалась значительно ниже его кадастровой стоимости и цены приобретения. Но их соотношение судом вообще не исследовалось.

Тогда как это имеет существенное значение для правильного рассмотрения спора. Поэтому вывод о наличии либо отсутствии сомнений как в обоснованности заключения эксперта, так и в назначении повторной экспертизы, на которой настаивал конкурсный управляющий, является преждевременным.

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы . Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов). Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется «по старинке» — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2018 году Иванов продал квартиру. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом (см. Стандартный вычет в 1 млн.руб.)

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2018 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) — 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. — 130 тыс.руб. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн. — 1 млн.))

На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2018 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2018 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

• Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
• Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
• Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
• Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказаввыписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако, для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года) (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: В 2016 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн.руб. По данным ГКН на 1 января 2016 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн.руб. (как в договоре). Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн.руб. стоимость жилья — 1 млн.руб. стандартный вычет = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Кадастровая или рыночная стоимость квартиры: чем отличается, сопоставление и как снизить

С 2015 года страна переходит на кадастровую стоимость недвижимости. Для нее установлен специальный алгоритм оценки и цели применения. Сегодня поговорим о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной квартиры, где ее посмотреть и каким образом снизить.

Сравнительная таблица

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости чаще всего значительно различаются. Различие между ценами может превышать 100%, особенно если речь идет о земельном участке, предназначенном для коммерческих целей. В ряде случаев цена по данным кадастра может быть равна рыночной – это самый позитивный вариант для собственника квартиры.

Вид стоимости	Кто устанавливает	Для чего нужна	Особенности	Где смотреть
Кадастровая	Утверждается местной администрацией, оценку проводят специалисты-оценщики	Исчисление налога на недвижимость и НДФЛ с продажи квартир	Определяется методом массовой оценки и не учитывает индивидуальные особенности квартиры	Выписка из ЕГРН или портал Росреестра
Рыночная	Стороны сделки по собственному желанию или профессиональный оценщик по заявке собственника	Проведение сделок с недвижимостью	Наиболее адекватная оценка квартиры, т.к. учитываются нюансы жилья	Указывается в ДКП или другом договоре

Отличие цен вызвано разницей в методе их определения. Вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной или ниже – причины такого положения вещей рассмотрим ниже.

Внимание! Высокая кадастровая стоимость не означает, что покупатель обязан приобрести квартиру именно по этой цене. Решающую роль в сделке всегда играет рыночная стоимость, которая достигается с помощью торга.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость недвижимого имущества – это сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель готов купить квартиру. Она определяется свободно, исходя из собственных представлений участников сделки. Записывается достигнутая договоренность непосредственно в договоре – это и есть рыночная цена. Нормативно понятие рыночной цены можно найти в ст. 40 НК РФ.

Важно! Рыночные цены в России – свободны. Прямой контроль от налоговых органов допускается только в ряде случаев, к которым обычная купля продажа квадратных метров не относится. Косвенный контроль проводится именно за счет разницы между рыночной и кадастровой стоимостью.

Как рассчитывается и для чего нужна

Если рыночную стоимость рассчитывают сами стороны сделки, то они могут установить ее свободно полностью на свое усмотрение. Обычно цена сделки зависит от:

• площади квартиры в целом, количества и метража отдельных комнат;
• типа санузла, наличия подсобных помещений, балконов, лоджий;
• исправности коммуникаций – электрики, водо- и газопровода, канализации, тепла;
• качества и давности ремонта, наличия мебели;
• этажности, года постройки дома, состояния подъезда.

Очень большое значение имеет район, в котором находится жилплощадь. В центре жилье дороже, на периферии дешевле. Цена также снизится, если имеется несогласованная перепланировка, залог на квартире или опасность появления претензий на жилплощадь.

Рыночная стоимость необходима для проведения сделок: купли-продажи, мены, оформления залога на жилье, продажи с торгов. Для дарения она тоже может пригодиться – чтобы одаряемый имел базу, с которой в дальнейшем исчислил НДФЛ.

Профессиональный расчет

За более профессиональным расчетом можно обратиться к независимому оценщику в любое оценочное бюро. В арсенале специалиста – три метода оценки недвижимости:

• Доходный. Подходит для коммерческой продажи квартир. В этом случае учитывается стоимость ожидаемого дохода, который данная недвижимость может принести в будущем. Для частной продажи не применяется
• Затратный. Применяется, если продается частный дом на земле. Здесь учитывают износ недвижимости и сумму, необходимую для ее восстановления.
• Сравнительный – сопоставление, выявление соотношения стоимости недвижимости, расположенной в той же местности. Наиболее подходит для купли-продажи квартир на вторичном рынке. Здесь происходит сравнение аналогичных объектов, а итоговый результат максимально приближен к реальности.

Важно! Оценщик обязательно выезжает на место и осматривает квартиру.

Стоимость расчета зависит от цен, сложившихся в регионе. В среднем цена одной оценки будет приблизительно 10 000 рублей.

Кадастровая стоимость

Рассмотрим, что такое кадастровая стоимость на рынке жилья. Кадастровая стоимость – это рыночная оценка, которую выполнили по государственному заказу кадастровые оценщики. Иными словами, это официальное мнение государства по поводу продажной стоимости квартиры. Редко кадастровая и реальная рыночная стоимость квартиры совпадают в связи с тем, что для оценки применяется другой метод.

Как рассчитывается и для чего нужна

Кадастровую оценку заказывают местные органы власти. Для работ отбирается квалифицированное оценочное бюро, которое и занимается определением итогового результата. Одновременно оценить нужно множество объектов, поэтому применяется метод массовой оценки – когда выводы применяются к группе объектов.

В ходе самой оценки учитывается:

• локационное расположение объекта;
• степень износа;
• вид помещения (квартира, дом, земельный участок);
• наличие и вид инженерных коммуникаций;
• площадь квартиры, дома, земли.

Внимание! Оценка для целей ведения кадастра не учитывает индивидуальные особенности квартиры, например, наличие обременений, перепланировок и запретов. Визуальная оценка также не производится – специалист работает только с документами и сведениями, взятыми из ресурсов.

Именно поэтому рыночная и кадастровая стоимости квартиры отличаются между собой – для их выявления используются разные методы и исходные данные.

Цена по сведениям кадастра требуется для официальных расчетов:

Налог на имущество ранее рассчитывался от инвентаризационной цены. С 2020 года все регионы страны перейдут на расчет от сведений кадастра.

Сумма дохода от продажи квартиры, которую продавец приобрел в 2016 году и позже, будет зависеть от оценки по данным кадастра. Если сумма по договору больше, чем 70% от официальной оценки, то НДФЛ рассчитывается от цены договора. Если меньше – за основу берется цена по данным кадастра квартиры, умноженная на 0,7.

Где посмотреть

Посмотреть официальную сумму не выходя из дома можно через сервис Росреестра. Для этого:

1. В окне запроса ввести номер (условный или по кадастру) или адрес объекта, проверочные цифры, нажать «Сформировать запрос»
2. Выбрать из списка нужный объект недвижимости.
3. Откроется карточка объекта, в которой будут искомые сведения и дата последней оценки.

Внимание! Если необходимы официальные данные о результатах работы государственных оценщиков, можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта через МФЦ или личный кабинет Росреестра. Эта процедура бесплатна. Не стоит путать с обычной выпиской из ЕГРН на жилье – этот документ платный.

Что делать, если кадастровая стоимость высокая

Есть определенный порядок, что делать с высокой стоимостью (Москва, регионы). Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости слишком большая, то собственник будет переплачивать по налоговым отчислениям, а при продаже рискует получить доначисление по НДФЛ.

Снизить ее можно, если имеется рыночная оценка квартиры. Уполномоченный орган будет обязан установить кадастровую цену на уровне рыночной. Обратиться можно в комиссию при региональном Росреестре или в суд субъекта.

Пошаговая инструкция:

1. Обратиться к независимому оценщику, получить отчет об оценке.
2. Написать заявление о пересмотре.
3. Подать заявление в комиссию или суд.
4. Комиссия рассмотрит дело за месяц, суд – от двух месяцев и дольше.
5. Получить решение уполномоченного органа. Если рассматривал суд – передать решение в Росреестр.
6. Получить новую выписку о квартире с новыми кадастровыми данными.

Ознакомиться с порядком оспаривания подробнее и скачать необходимые документы можно по этой ссылке.

Отличие кадастровой цены от рыночной вызывает массу вопросов у участников вторичного рынка. Сегодня в сделке определяющее значение имеет рыночная, а при исчислении налога – кадастровая. Если кадастровая намного превышает рыночную, ее можно снизить через комиссию или суд.

[3]

Если остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу в чат.

Команда портала будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Кадастровая стоимость квартиры и ее отличия от реальной в 2019 году

При совершении сделки купли-продажи недвижимости очень важно разобраться в каждом вопросе. Ее цена повлияет на размер налога после реализации. Что значит кадастровая стоимость квартиры или другого строения, многим гражданам не совсем понятно. Однако известно, что по состоянию на 2019 год она устанавливается после проведения государственной оценки.

Рыночная оценка

На рынке недвижимости чаще всего граждан интересует рыночная стоимость жилья или другого строения, которые они планируют купить или продать. Это понятие сводится к наиболее вероятной цене, по которой можно реализовать объект в конкурентных условиях.

Продавец и покупатель обязательно должны равноправно иметь все сведения об объекте договора. Каждый из них действует в собственных интересах.

Рыночная стоимость будет зависеть от следующих факторов:

• площади помещения без учета кладовой, лоджии или балкона;
• планировки;
• ремонта;
• состояния инженерно-технических систем (вентиляции, водоснабжения и пр.);
• расположения района и его инфраструктуры;
• наличия мебели.

При подсчете рыночной стоимости не учитываются налоги и прочие расходы по заключению сделки. Рассчитать эту сумму может не только владелец недвижимости, но и риелторы, представители организации оценщиков.

Однако стоимость жилья делят на два вида: рыночную и кадастровую. Во втором случае ее устанавливают официально после проведения государственной оценки. Это позволяет правильно рассчитать налог на объект купли-продажи. По этой причине стоит знать, чем отличается кадастровая и реальная стоимости квартиры или другого вида недвижимости.

От чего зависит кадастровая стоимость

Через службу государственной регистрации можно получить информацию по цене конкретного объекта недвижимости. Она определяет стоимость строения или земельного участка, которую готово заплатить государство за право приобретения собственности.

Эта сумма несколько отличается от рыночной оценки либо коммерческой недвижимого имущества. На конечную цену не будут влиять ремонтные работы и прочие расходы или характеристики. Итоговая стоимость затем определит обязательный налог. Цена формируется исходя из следующих данных по объекту, который выставляют на куплю-продажу:

• месторасположение объекта;
• тип недвижимости, например, дом, квартира или гараж;
• состояние (определение износа, года постройки);
• общая площадь;
• состояние инженерных коммуникаций.

Ценовой разбег не является постоянным с индексацией в меньшую либо большую строну. В основном он зависит от показателей рынка. Кто будет определять стоимость недвижимого имущества согласно кадастру, устанавливает законодатель.

По закону, есть ряд лиц и органов, которые имеют все права инициировать переоценку объекта. К ним относятся:

• местные органы власти в виде муниципалитета или субъект федерации;
• федеральная служба учета и налога;
• собственник недвижимого имущества.

Однако надо заметить, что в 2019 году изменение цены объекта должно происходить не менее 1 раза в 5 лет и не чаще 1 раза в 3 года. Документ, который подтверждает цену, выдают в Росреестре или ЕГНР. Он будет считаться главным после определения стоимости в кадастровом реестре.

Налогообложение для физических лиц

Недавно были введены новые положения касательно стоимости недвижимого имущества для взыскания налога. В них предусмотрен переход на новый вид налогообложения, который разделен на три этапа. Такие периоды включают:

• 2014−2018 г. — с учетом льгот и вычетов при оплате налога физическими лицами;
• 2018−2020 г. — за это время надо привести в порядок все дела и в предусмотренном порядке начать выплачивать налоги;
• начиная с 2020 г. вступает в силу новый вид системы налогообложения, она станет работать в ближайшем будущем.

Предусмотрено основное изменение, связанное с упрощением пересмотра дел относительно неправомерного определения оценки. На данный момент они могут рассматриваться только в досудебном или судебном порядке.

Планируется создать специальное экспертное подразделение, входящее в состав Росреестра. Оно и будет заниматься оценкой без привлечения сторонних лиц.

Налогами не будут облагаться некоторые категории жилья:

• квартиры площадью до 20 м 2 ;
• комнаты в коммуналке до 10 м 2 ;
• частный дом жилого типа площадью до 50 м 2 .

После оценки станет невыгодно продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости. Заметное снижение цены приведет к значительному повышению госпошлины. Единственным возможным способом снизить его будет обжалование в суде.

Доступные сервисы для граждан

Сейчас у большинства граждан есть несколько способов, чтобы выяснить кадастровую стоимость собственного строения. Они включают в себя письменные, а также интернет-обращения. Предлагается несколько вариантов для просмотра:

• Онлайн-портал Росреестра — на нем можно заполнить специальную форму, не отходя от монитора, для получения нужных данных, увидеть всю информацию. Согласно кадастровому номеру происходит бесплатный поиск квартиры или адреса. После этого граждане получают своеобразный документ в виде выписки по интересующей информации.
• Карты Росреестра — в них иногда обозначена цена определенного объекта и для поиска такой информации надо ввести его адрес. Однако чаще всего такая стоимость просто не указывается.
• Написать заявление о предоставлении необходимых сведений в государственный кадастр недвижимости, обращаясь в один из филиалов Росреестра или МФЦ. Такой документ могут принять лично или с помощью почтовой корреспонденции.

С помощью перечисленных способов можно заказать справку о кадастровой стоимости нескольких видов. Электронный вариант обойдется для физических лиц в 150 рублей. В бумажном виде документ будет стоить дороже и за него придется заплатить 300 рублей.

Инструкция по поиску и расчету

Большинство граждан начинают путаться в поиске интересующих сведений по поводу кадастровой стоимости. Найти на государственном портале данные не совсем просто. Чтобы облегчить себе задачу, можно воспользоваться инструкцией, которая упростит получение необходимых сведений.

Если использовать сервис Росреестра, тогда надо зайти в раздел «Физическим лицам». После этого выбирается пункт о получении сведений и кадастровой оценки недвижимости. Иногда появляется общая информация об услугах, поэтому в зеленом окошке нужно нажать на аналогичную запись. Когда она станет активной, надо выбрать интересующую процедуру. В поле вводят свой номер и получают конечный результат.

В этом случае вся информация представляется только в записи на сайте. Саму справку в электронном либо бумажном виде можно получить после оплаты госпошлины.

Почти все граждане, не работающие в этой сфере услуг, не смогут определить точную сумму налога, а также посчитать стоимость постановки недвижимости на кадастровый учет.

Для подсчета надо брать во внимание следующие данные:

• цена за объект, полученная официальным путем через Росреестр;
• площадь строения;
• налоговая ставка, вычеты и льготы, полагающиеся гражданину.

Полученная сумма ежегодно вносится в Госказну. Еще один доступный вариант будет гораздо проще. В этом случае проведение оценки является бесплатной процедурой. По закону гражданам необходимо только заказать паспорт объекта, стоимость которого составляет 200 рублей.

Кадастровая стоимость жилья либо другого строительного объекта имеет большое значение и надо знать, что она означает. Его собственник исходя из выведенных данных должен оплачивать необходимую сумму.

Кандидат экономических наук. ФГОУ ВО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова».

Источники

1. 
   Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2011. — 528 c.
2. 
   Руденко, Р. А. Р. А. Руденко. Судебные речи и выступления / Р.А. Руденко. — М.: Юридическая литература, 2016. — 368 c.
3. 
   Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 2016. — 608 c.
4. Контрольно-кассовая техника. Нормативные акты, официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 113 c.